A maioria dos proprietários desconhece onde se encontra o livro do edifício do seu condomínio e, os que sabem, provavelmente não o consultam há anos. Até surgir um problema: uma infiltração cuja origem ninguém consegue identificar, uma obra de remodelação que obriga a procurar plantas antigas ou uma avaria numa instalação da qual já não existe documentação. É nesse momento que todos começam a perguntar pelo famoso livro do edifício.
Este documento funciona como a memória do edifício.
Reúne informação sobre a forma como foi projetado, construído, os materiais utilizados, as instalações existentes e as operações de manutenção necessárias para garantir o seu bom funcionamento ao longo dos anos.
Apesar de muitas vezes passar despercebido, é um dos documentos mais importantes que um edifício pode possuir. A sua criação está associada à Lei n.º 38/1999, de Ordenação da Edificação (LOE), em Espanha, que estabeleceu a necessidade de conservar toda a documentação relevante do imóvel para facilitar a sua manutenção, conservação e gestão durante toda a sua vida útil.
Índice
Que documentação deve incluir o livro do edifício?
Os documentos que fazem parte deste arquivo são todos aqueles que permitem compreender como o edifício foi construído e como deve ser conservado ao longo do tempo.
Projeto-base e projeto de execução
Estes documentos constituem o ponto de partida de toda a construção. Definem como será o edifício, as soluções construtivas adotadas e a forma como a obra deve ser executada.
Embora pareçam documentos destinados apenas aos técnicos, continuam a ser extremamente úteis muitos anos depois. Sempre que seja necessário realizar uma reabilitação importante ou verificar como foi executada uma determinada zona do edifício, estes projetos são normalmente uma das primeiras fontes de consulta.
Plantas e documentação gráfica
As plantas fazem parte integrante do projeto-base e do projeto de execução.
Se existe uma documentação que qualquer técnico valoriza, são precisamente as plantas.
Imagine que surge uma fuga de água e ninguém sabe por onde passam as tubagens.
Ou que é necessário intervir numa instalação elétrica escondida por um teto falso. Dispor de plantas atualizadas permite poupar muitas horas de trabalho e evita abrir zonas desnecessárias.
É por isso que esta documentação tem um enorme valor prático.
Licenças e autorizações administrativas
Embora recebam menos atenção, as licenças e autorizações administrativas também fazem parte do livro do edifício.
São os documentos que comprovam que a construção foi executada de acordo com os requisitos legais e com as autorizações emitidas pelas entidades competentes.
Na maioria das situações permanecem anos sem serem utilizados, mas tornam-se fundamentais quando é necessário justificar aspetos legais ou realizar determinados procedimentos administrativos.
Certificado final da obra e auto de receção
Estes documentos assinalam a conclusão oficial da construção.
O certificado final da obra confirma que o edifício foi executado de acordo com o projeto aprovado e sob a supervisão técnica correspondente.
O auto de receção representa a entrega formal da obra. É o momento em que o edifício deixa de ser uma obra em construção e passa a estar apto para ser utilizado.
Garantias e intervenientes na construção
Existem documentos que só ganham importância quando surgem problemas.
As garantias são um bom exemplo. Quando aparece uma anomalia, saber que empresa executou determinado trabalho ou verificar se ainda existe cobertura sobre um determinado elemento pode poupar muito tempo e evitar conflitos.
Por esse motivo, o livro do edifício inclui igualmente informação sobre todos os profissionais e empresas que participaram na construção.
Manual de utilização e manutenção
Este é provavelmente um dos capítulos mais subvalorizados do livro do edifício. Muitas pessoas nem sequer sabem que existe.
No entanto, trata-se do documento que explica como devem ser conservados os diferentes elementos do edifício e quais as inspeções e operações de manutenção recomendadas.
Podemos compará-lo ao manual de um automóvel. Ninguém espera que um veículo funcione durante muitos anos sem manutenção. Com os edifícios acontece exatamente o mesmo.
Coberturas, elevadores, sistemas de ventilação, portas automáticas e instalações comuns necessitam de manutenção periódica para prevenir avarias e prolongar a sua vida útil.
Documentação das instalações
Inclui toda a informação relacionada com as instalações elétricas, abastecimento de água, saneamento, climatização, ventilação, telecomunicações e sistemas de proteção contra incêndios.
Esta documentação também faz parte do livro do edifício e desempenha um papel essencial.
Grande parte das incidências verificadas nos edifícios tem origem precisamente nas instalações. Quanto mais informação estiver disponível, mais fácil será localizar as causas dos problemas e resolvê-los com rapidez.
Certificados energéticos e documentação complementar
Os edifícios evoluem ao longo do tempo.
São realizadas remodelações, substituição de equipamentos, melhorias nas instalações e intervenções de reabilitação energética.
Por esse motivo, o livro do edifício não deve permanecer igual desde o momento da construção. Sempre que exista uma intervenção relevante, a documentação correspondente deve ser incorporada para que continue a refletir o estado real do imóvel.
Documento | Conteúdo | Finalidade |
Projeto-base e execução | Projeto e construção | Compreender como foi construído o edifício |
Plantas | Distribuição e instalações | Localizar elementos e avarias |
Licenças | Autorizações oficiais | Comprovar a legalidade |
Certificado final e auto de receção | Conclusão da obra | Confirmar a execução |
Garantias e intervenientes | Empresas e responsáveis | Gerir incidências |
Manual de utilização e manutenção | Conservação do edifício | Prevenir avarias |
Documentação das instalações | Eletricidade, água, climatização, etc. | Facilitar reparações |
Certificados energéticos | Eficiência energética e remodelações | Manter atualizado o histórico do edifício |
Quem deve ser responsável por toda esta documentação?
A responsabilidade inicial pertence ao promotor da obra, que deve reunir e organizar toda a documentação produzida durante o processo de construção.
Depois da entrega do edifício, essa responsabilidade passa para os proprietários ou para o condomínio.
Na prática, nas comunidades de proprietários, é frequente que o administrador do condomínio seja quem gere esta documentação, embora o livro pertença ao edifício e deva acompanhá-lo durante toda a sua vida útil.
Porque vale a pena mantê-lo completo e atualizado?
Porque os problemas raramente avisam.
Quando surge uma avaria, uma patologia estrutural, uma intervenção de reabilitação ou a venda de uma fração, dispor de toda a documentação organizada faz toda a diferença.
Um livro do edifício completo permite localizar rapidamente a informação necessária, compreender melhor o funcionamento do imóvel, planear corretamente a manutenção e evitar erros causados pela falta de documentação.
Por isso, não deve ser encarado como uma simples obrigação administrativa.
Quando é devidamente gerido, torna-se uma das ferramentas mais importantes para conservar um edifício em boas condições e tomar decisões técnicas com maior segurança ao longo dos anos.
